Reformas e obras em condomínios estão entre as maiores causas de conflitos entre moradores, síndicos e administradoras. Quando realizadas sem observar as normas legais, podem gerar multas, embargos e até ações judiciais.
Por isso, é fundamental entender o que a legislação permite e como agir corretamente antes de iniciar qualquer obra.
Tipos de obras em condomínios
De acordo com o Código Civil, as obras em condomínios são classificadas em três tipos:
🔹 Obras necessárias
São aquelas indispensáveis para a conservação ou segurança do prédio, como:
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Reparos estruturais;
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Correção de infiltrações;
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Manutenção elétrica ou hidráulica urgente.
Podem ser realizadas sem autorização prévia da assembleia, em casos emergenciais.
🔹 Obras úteis
São as que facilitam ou melhoram o uso do condomínio, como:
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Instalação de portões eletrônicos;
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Melhorias na iluminação;
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Implantação de sistemas de segurança.
Exigem aprovação da assembleia, conforme quórum previsto na convenção.
🔹 Obras voluptuárias
São obras de embelezamento ou lazer, como:
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Piscinas;
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Espaços gourmet;
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Decoração de áreas comuns.
Necessitam de aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Obras dentro da unidade: o que o morador pode fazer?
O condômino pode realizar obras internas, desde que:
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Não comprometa a estrutura do prédio;
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Não altere a fachada;
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Respeite o horário permitido;
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Apresente ART ou RRT, quando exigido;
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Comunique previamente o síndico.
O descumprimento dessas regras pode gerar multas e até a obrigação de desfazer a obra.
Responsabilidade do condomínio e do síndico
O síndico tem o dever legal de:
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Fiscalizar obras;
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Exigir documentação técnica;
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Impedir intervenções irregulares;
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Garantir a segurança da edificação.
A omissão pode gerar responsabilidade civil ao condomínio.
